主題：居住品質
社區管理的法律架構與權責關係
一、社區最高決策者
社區的最高權力機關並非管理委員會，而是全體區分所有權人組成的區分所有權人會議（區權會）。
區權會依法行使社區重大事項之決議權，例如：
- 規約制定及修正。
- 管理委員選任、解任。
- 管理委員會監督。
- 管理費及公共基金事項。
- 重大修繕、公共設施改善等事項。
因此，管理委員會並非社區最高決策者，而是依區權會決議代為執行管理事務。
二、管理委員會的法律定位
管理委員會屬於社區自治管理組織，其主要職責包括：
- 規劃、統籌社區管理事項。
- 評估管理需求及風險，提出改善建議。
- 召開區權會，辦理通知、議事、紀錄及決議整理。
- 依區權會決議執行社區管理工作。
- 代表社區與外部廠商簽訂契約。
- 監督受託管理廠商履約情形。
管理委員會本身並非物業公司，也不是保全公司的主管機關。
三、管理委員會與物業公司的關係
管理委員會與物業管理公司屬於委任或承攬等契約關係。
管理委員會負責：
- 委託管理。
- 契約監督。
- 履約驗收。
物業管理公司負責：
- 依契約提供管理服務。
- 管理其管理服務人員。
- 負責所屬員工之人事、薪資及勞動管理。
四、總幹事、秘書的法律定位
總幹事、秘書均屬物業管理公司的管理服務人員。
其工作內容包括：
- 行政事務。
- 文書管理。
- 社區管理服務。
- 協助管委會辦理會務。
- 協調廠商及住戶事務。
總幹事並非由物業公司自行決定社區政策，更不是管理委員會的上級。
五、保全員的法律定位
保全員係保全公司所派駐之駐衛保全人員，依法執行保全服務工作。
其工作內容應依保全服務契約及標準作業程序辦理，例如：
- 預防盜竊，防止陌生人進入，訪客登記通報。
- 巡邏勤務，圍牆、外觀、門窗、水電、設備正常或者是有安全疑慮記錄通報。
- 安全維護，有安全疑慮記錄通報。
- 預防天然災害及事故通報。
- 治安事件秩序維持，報警處理。
保全員並無「行政保全」之法定職務名稱，也不得從事管理服務人員的行政工作。
六、管理服務人員與保全員的關係
管理服務人員與保全員分屬不同專業，依法各司其職。
兩者於現場應保持合作關係，互相配合完成社區管理工作，而非上下隸屬關係。
管理服務人員不得指揮保全員從事超出保全服務契約範圍之工作；保全員亦不得介入行政管理職務。
七、雇主與勞動管理
物業管理公司負責：
- 管理服務人員之工作安排。
- 人事管理。
- 薪資及勞動管理。
保全公司負責：
- 保全員之工作安排。
- 人事管理。
- 薪資及勞動管理。
管理委員會並非上述員工之直接雇主，應透過契約管理及履約監督方式辦理。
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