社區火災及災害安全防護

 是否已有大樓完成「共同消防防護計畫書」之申報。

聽說12/17前要申報？

如逾時申報會如何？

依規定要設置

1、指揮

2、通報

3、滅火

4、避難引導

5、安全防護

6、救護班

社區要短時間找這麼多熱血住戶也太難了吧？！

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1、設置指揮：如果有「服務管理人」就由他來做，這是他們的職責之一。

造冊表格則是：防災應變職掌名冊

指揮：XXX

職掌：啟動發報系統、通知保全人員至現場，依火勢情況處置：小火則滅，大火協助火源以下住戶疏散。

火源以上，宣導緊閉所有門窗，免除氧氣入內引火自焚。

2、通報：由保全人員來做，這是他們的職責之一。

通報：XXX、XXX、及所有住戶

職掌：發現濃煙至現場預判火勢，依程序進行通報。

3、滅火：第一時間發現的人，通常分二種，晚上由住戶發現第一時間控制火源，大火快往下跑；白天住戶若不在家，只有報119來處置。而名冊上寫保全人員及管理服務人共同支援，依火勢而定。

滅火：住戶、保全人員、管理服務人等

職掌：各樓層安置滅火器🧯，每年定期舉辦滅火器說明及使用方法。

4、避難引導：可控制，先前往控制火勢。大火疏散住戶人群。

疏散引導：保全人員、管理服務人、住戶

職掌：各樓層設安全通道指引，以及火災發生時如何防災應變計劃，每年舉辦防災應變演練及說明會。

5、安全防護：依據保全業法保全人員職務載明「預防 火災、天然災害、竊盜、搶奪等職務。

平時保全人員及管理服務人巡視社區時就要有記錄，比如總電源處勿堆放易燃液體或物品各項紀錄薄等等。

6、救護班：管理服務人一般來說會使用ADE，或是CPR等，以及被火紋身處置流程等。

住戶應主動學習相關知識，依社區需求安裝 ADE 、社區大廳提供相關資料，供住戶隨時學習與參考。

這些6種類，基本上都有很多資料可參考，網路搜尋那麼方便。

你們可以從這些資料真正認識什麼是「保全人員職務及工作範圍」「管理服務人執有 事務、防火、設備證照，其職務工作範圍」。

管委會及住戶，應該好好認真認識認識這些有關自身生命財產安全相關知識。

慬供參考：

社區帳目簡單

 社區帳目簡單（就這些而已）

管理費：收入（借）

基金：存款餘額（本金）

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支出：經常性支出（貸）

支出：事務支出（貸）所有區分所有權人共同協議共同遵守

支出：修繕支出（貸），依法是要區權會議事決議之。

Excel：這些帳目，就可以自動演算出「合計、總計、結餘」

如果有亂來的管理者，會多很多支出，各種名目皆有之。

還有浮報費用，這要去網路 搜尋 時價就出來了，一比對問題就浮上台面。

社區財務經不起推敲，一推敲全都露～

還有就是，廠商一直是固定的，這樣問題也很大。

基本依法行政方式是：

1、發現問題：通報、委員查證，就發佈公告讓全體住戶周知。

2、管理者：尋找廠商議價、各家比對價格及施工方式，再公告全體住戶周知。

3、召開管委會會議：商討處理方案，拿出覺得理想方案及備用方案，公告全體住戶周知。

4、召開區權會議：或者是全體住戶 line 群組議事、完善程序或重新評估、由全體區權人決議之。

5、管委會：執行施工，管理服務人監督。

其他細節，隨便想，也一整套就不詳盡。

豪宅為什麼沒有紛爭？

 好有趣，豪宅社區的，一層兩户，門口出來就是梯廳，兩部電梯，安全門離大門不太遠，依照圖說，出了大門，都是公共區域，只是其他人上不來而已。

然後……

每一戶外面都是放好、放滿（鞋櫃，沙發，貨物，腳踏車……）。

從來沒有人檢舉。

反倒是一般社區每天在檢舉。

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我個人經驗：究其原因在於有幾點原因！

1、能買豪宅的人都是不缺錢。

2、買豪宅為了享受被人服務。

3、能住上豪宅都明白，可以不管事，但不能沒有發言自由。

4、不缺錢，當然就是社區有需求，管委會委員們會親自向住戶說明需求，才能達成共識，財源滾滾而來，社區環境保持良好，居住才有品質。

6、如果豪宅管理上得不到滿足，住戶直接就不付管理費，直接提告，利用資源施壓管理者，或是手段無所不用其極，管理者自己都怕了。

7、有錢人為什麼不能得罪？因為大家的位置都是高知識分子，處理事情有效力，不會因反對而反對，會想辦法解決問題，有句話說：能用錢解決的事都不是問題。

8、管理者根不敢造次，為什麼？錢這種東西，看財報問題全自己自動說明！不用追究，直點出問對核心。

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而一般社區住戶知識不足，品味不足，互體互諒不足，社區事務漠不關心，無理取鬧，斤斤計較問題，沒有一針見血的見識，又喜歡道聽塗說當真理，還會被拿來當作槍使，最為重要的是「不尊重自己的名字。

光是以上所述，紛爭不斷理應如此，見怪不怪。

第一種：社區問題解決辦法只有一個「公開透明」這是最暴力的辦法，直接而且夠狠；目前方法很多如line設住戶群組所有住戶、家人、承租人皆納入。

管理者有知慧才能很好處理社區事務，無才無德又無知識者會處處碰壁，撞鐵板一樣直接碰撞到頭破血流，這樣大家對管理身分「敬而遠之」。

這樣就社區就不會有亂象叢生。

第二種：教育住戶認識自己的權利義務，提高住戶對權利義務行使。這比較慢但是長期來說，對社區幫助比較好。

第三種：選出對社區好，維護共同利益的管理者。

以上都有方法可以解決是與非都有技巧可運用，這裡面最重要的是「委託書及住戶對權利義務的認識」。

社區住戶管理庶務與物業關係

 管委會內鬥保全被為難……

住戶說：你就跟他說，你只比X高級一點，不要為難我……

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我的職務工作內容，不包括「社區住戶庶務」，請參考：保全業法第4條、第4-1條。

有問題可以找我的公司，或者是請你將你的問題寫成文章，我送交公司決策。

社區住戶 遭遇困擾時

 我住戶身分調閱社區資料填寫申請表，管委會ㄧ再弄丟，已經連續三次，我卻什麼資料都還沒調閱到。

請問有沒有方法處理？

申請表上還有我的重要個資。

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這個「題目」非常大！

大到懷疑人生。

第一、要先知道社區如何成型的。

第二、社區存在的目的及意義，應該有限制人性規範等。

第三、社區是集合住宅意思是集眾人共同居住生活，因此社區制度應共同協議共同遵守。

第四、既然是眾人共同居住與生活，就會產生多樣性問題，那麼就要如何達到完善制度目的。

第五、唯一完善社區運作，應遵守法律「公開透明、暢所欲言、協調互議」來解決紛爭。

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以上就是你要去找的答案題目。

因此，你唯一的辦法就是，充實法律知識及解決問題的能力。

個人建議：因為你是住戶，只有當韮菜的份。

除非你擁有以上能力，或許有可能達成希望。

社區與物業合約「履行職務義務」

 社區要換物業，我想在合約中加個資法，有範例可參考嗎？謝謝

合約本身都是制式範例，內容大同小異，大多是釐清責任歸屬，當然，還是有很多事件不在規範內。

若：要加的內容應該是：如下

請貴公司派遣人員遵守「公寓大廈管理服務人管理辦法」第16條，勿越權。

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070132&flno=16

第 16 條

管理維護公司業務執行規範如下：

一、對於受任執行管理維護業務契約所應提供之管理維護服務，應善盡善良管理人之注意義務。

二、受託公共基金及其他費用之收支、保管，不得侵占挪用，亦不得與公司或公司員工之財物款項混用。

三、執行業務，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為或廢弛其業務上應盡之義務。

四、對於各項管理維護配合防範注意事項或公寓大廈管理維護之重大缺失，應坦誠告知客戶。

五、對於因業務知悉他人之秘密，不得洩露。

六、不得要求期約或收受規定外之任何酬金，亦不得以不正當方法招攬業務。

七、受任執行管理維護業務，處理相關事務應留下書面紀錄與報告，建議事項應以書面為之。

八、對於火災或其他自然或人為災難，應事先規劃消防、安全與緊急應變方案，並確保發生緊急狀況時，能立即反應而採迅速有效的行動。

九、管理維護公司不得有下列行為：

（一）申請登記不實。

（二）無正當理由停止營業六個月以上。

（三）停止營業時不將登記證繳存原核發主管機關。

以及「保全業法」第4條、第4-1條

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0080081&flno=4

第 4 條

保全業得經營左列業務：

一、關於辦公處所、營業處所、廠場、倉庫、演藝場所、競賽場所、住居處所、展示及閱覽場所、停車場等防盜、防火、防災之安全防護。

二、關於現金或其他貴重物品運送之安全維護。

三、關於人身之安全維護。

四、其他經中央主管機關核定之保全業務。

第 4-1 條

保全業執行業務時，發現強盜、竊盜、火災或其他與治安有關之事故，應立即通報當地警察機關處理。

火災發報如何解決「保全人員或管理服務人」

發生時：

若：火災警報響了（發報）

第一件事是要做什麼？

1、有聽到一派的說法是要：先按“復歸“ 確認是不是誤報。

2、所以說若真的有火災，按復歸後也會持續響，對嗎？

怎麼做：沒標準。

1、先是聽到聲音：帶手機。

2、發報：看一下「發報系統」關聲音。

3、確認位置：前去查看。是/否

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4、是：先報警119；同時傳照片給公司及業主主辦。

5、判斷火災影響：是/否，全社區發報火災警鈴，疏散人群。

6、拿滅火器🧯，嚐試控制火勢。

7、至大門：一邊疏散人群，等待消防人員，引導進入火災位置。

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4、否：就慢慢來查查這個，查查那個，詳細瞭解情形，並紀錄在案。

5、該通知的全通知：依情況選擇時間通知及處理方式。

6、詳細說明巡查發現：傳給應該知道的人。

7、繼續做該做的事。

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結論：

第一、保護自己。

第二、保護自己。

第三、保護自己。

目的：別強出頭，別自己定性事件，決定權交給業主或公司，保全人員負責說明始末既可。

如果消防人員到場，協助維持秩序，其他別參與，保護自己保護其他勿進入災區。

居住品質對社區的意義

 我個人的見解是這樣的：

想作奸犯科的人，基本上會利用職權違反常規。

原因是：有利可圖。

而法律給君子定規矩，由條排例順序為主次之分。

因此第一條就寫道：居住品質。

居住品質？

居為家

家為建築

建築為私有

私人財產也

住為居

品質為生活平安喜樂者

而社區「因某個人有所圖謀不軌者」因而共同之器攻擊居住之人，品質消失殆盡。

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我N年主委，沒碰過這樣的事情。

因為

社區的事務，通通交給住戶決定。

所以責任是落在住戶身上。

1、我只要做服務管理人（總幹事、經理的工作）。

2、把發現寫成報告，讓所有人知道。

2、我先找廠商議價，然後把議價及廠商要給我的回扣，通通寫成報告，讓住戶知道。

3、留時間給住戶，看完這報告後，再寫一份結論讓住戶，去查廠商議價問題，去驗證事件。

4、等大家意見都出來了。

5、再結合大家意見，與廠商條件！

若相合，及不適用。

相合，做投票表決。

相左，就再延議，從新找出解決方案。

6、相左事件，會延長時間，光找解決之道，就慢慢詢問，找到住戶滿意的。

如果，得不到住戶認同，就停擺，留待以後解決。

7、留待以後解決問題，寫成條例草案，成為永久性公告。

當有解決之道時，再召集議事，從新跑流程。

留待解決問題：往復再往復。

新議題：發現時，開始走流程。

一年之中召集區權議事，已經是日常，有時候一整年順順利利，有時候一年兩參件召集三次。

但是

我們社區一定會在一年之中固定選定日期召開實體區權會議，做以前事務總結報告，順便連絡感情等。

也沒有發生大家所說的「攻擊、抺黑、為反對而反對」。

跟蹤騷擾防治法對社區影響

 跟蹤騷擾防治法（111/04/19日實施）

本文

第 3 條    本法所稱跟蹤騷擾行為，指以人員、車輛、工具、設備、電子通訊、網際網路或其他方法，對特定人反覆或持續為違反其意願且與性或性別有關之下列行為之一，使之心生畏怖，足以影響其日常生活或社會活動：

           一、監視、觀察、跟蹤或知悉特定人行蹤。

           二、以盯梢、守候、尾隨或其他類似方式接近特定人之住所、居所、學校、工作場所、

                   經常出入或活動之場所。

           三、對特定人為警告、威脅、嘲弄、辱罵、歧視、仇恨、貶抑或其他相類之言語或動作。

           四、以電話、傳真、電子通訊、網際網路或其他設備，對特定人進行干擾

               。

           五、對特定人要求約會、聯絡或為其他追求行為。

           六、對特定人寄送、留置、展示或播送文字、圖畫、聲音、影像或其他物品。

           七、向特定人告知或出示有害其名譽之訊息或物品。

           八、濫用特定人資料或未經其同意，訂購貨品或服務。

           對特定人之配偶、直系血親、同居親屬或與特定人社會生活關係密切之人，以前項之方法反覆或持續為違反其意願而與性或性別無關之各款行為之一，使之心生畏怖，足以影響其日常生活或社會活動，亦為本法所稱跟蹤騷擾行為。

對社區影響及生活改變

這是一部，比性騷擾防治法更加嚴厲的法律！

在我們工作場上，或是生活上，會經常碰到，要謹言慎行了。

很恐怖的法律，有限制言論自由影響。

假設是服務工作者

面對服務對象，最好！

1、以什麼都不知道來回應，有關對其他人的意見與看法。

2、客人、訪問來訪，請他們自己連絡當事人，由住戶來電通知服務人員或是前台。程序反向制定！

3、如果住戶、其他人有質疑、建議、意見等，請以文字表達，然後交給主辦方；不參雜個人意見或修飾詞彙文字。

4、很多實務工作、服務、接觸、口條、語氣、詞𢑥可能有爭議實務，我們有更充足的理由拒絕。

5、巡邏、巡查、整理、檢查以目視、拍照事件為主，除非是本職工作不在此限。

6、治安及災難報警消處理，協助之。

7、若要觸及住戶私人物品、社區物品、訪客及私人物品、外人私人物品，可拒絕，除非當事人同意最好有文字或錄音為證等。

8、任何表情可能讓對方感受到性別、語氣、口條詞彙、態度、行動、動作歧視等，都可觸犯此法。

9、關於第3條第6項 我個人解讀是：網路社群、通訊APP等會犯此法。

10、關於男女之間，不能有追求行為，首先詢問對方是否同意被追求，才能做其他追求表示。

11、其他在此法第3條已載明，就不在重複。

個人看完這部法律心得

有了這部法律，不能以差不多來定義。

就像愛乾淨與有潔癖區別。

唉😮‍💨～

最好的對待，不帶任何情緒應對，語氣平淡不帶其他感情，只做一問一答，不做任何多餘的事。

在這樣的法律條件，社區服務將是困難重重，因為服務必須接觸到人，也就產生各式各樣的情況，隨時隨地都會觸及此法律。