管委會、管理員、保全人員：權力義務權限，管理職務與職責

一、前言

  不管誰接職務，首先要搞懂各個領域的職責職務。「選人」不是選公司！誰來到大樓服務，就選擇他們的專業知識足。

  大樓各種事務未確立時，是區分所有權人權益，需開區權會解決。

二、區分所有權人職責

區分所有權人職責解釋：職務上應盡的責任。

  依據公寓大廈管理條例 第一條　為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。

本條例未規定者，適用其他法令之規定

  依據公寓大廈管理條例 七、區分所有權人會議：指區分所有權人為「共同事務」及「涉及權利義務」之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。

三、管理委員會成員職務

管理委員會成員職務解釋：表示的是工作的類別，而職位表示的是工作任務。

  依據公寓大廈管理條例 九、管理委員會：指為「執行區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護工作」，由區分所有權人選任住戶若干人為「管理委員所設立之組織」。

  依據公寓大廈管理條例 第三十六條 規定共計13項職務

第三十六條　管理委員會之職務如下：

一、區分所有權人會議決議事項之執行。

二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

四、住戶共同事務應興革事項之建議。

五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

六、住戶違反第六條第一項規定之協調。

七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

九、管理服務人之委任、僱傭及監督。

十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

十三、其他依本條例或規約所定事項。

已區權會決議之職務，由管理委員會成員依約及規則辦理。

四、管理服務人職務與職責

  依據公寓大廈管理條例 第四十一條　公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業。

  第四十二條　公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。

    公寓大廈管理維護公司簡稱「物業（務業）」是協助管委會代辦事項，其職務類別包括全大樓各種事務；務業職務分「管理員、保全人員、清潔人員」三大類。

管理員身分是由公寓大廈管理維護公司之員工，須改取國家證照「事務、設備、消防」。

事務管理員職務：

1、門禁管理，參照區權會規約及依法訂定。

2、停車場管理，環境安全衛生及出入安全草規劃。

3、垃圾分類管理，依現行環境保護法規定辦理，管委會與垃圾承攬商協議訂定標準。

4、財務收支管理，代管帳目記錄統，代理收支業務；不代管印章、收高額現金、住戶私人現金及業務。

5、為住宅秩序及安寧管理，各種承攬商工程於實工前約定工作時間、地點、保護公設等約定。

6、大樓外觀廣告招貼物管理，依規約維護大樓美觀；如有承攬商招募，依區權人利益限制，將此事交由管委會協議。

7、管理員有義務，提議各項管理辦法草案之規劃與建議。

8、社區檔案：建立各項事務檔案資料，使社區各項事務順利進行，解答住戶需求及知權，均有脈絡可循。 

9、監督承攬商工程進度，人員活動範圍，卻勿擾住戶行為。

10、「職責」責任制：監視器監看及管理內存資料，若有人調閱依規辦法處理並記錄登記。

11、周遭環境維護，清潔環境整齊簡約，消防通道及緊急逃生路線，保持暢通。

12、「職責」未盡各項管理維護作業，通報管委會。

設備管理員職務：

1、監督及參與建築及設備之清潔、修理及維護。

2、維持住戶公共安全，維護設備正常運作。

3、監視器維護保持正常運作，防止竊盜或其他危險。

4、操控照明、取暖、空氣調節及通風設備，保持正常運作及保養。

5處理住戶不滿事件，並宣導住戶有關喧嘩，妨礙住戶安寧，公共設施場合糾紛宣導。

6、保存公寓或大廈管理之設備紀錄，公告揭示讓所有人知悉。

7、收發文件，不代管重要物品及財務，若有重要物品須保管，建議管委會設立保管箱，由相關人士保管箱密碼，保管箱放置安管中心管理。

8、接應訪客，確認來訪人員意圖以確保安全，詢問被訪者意見，並登記資料。

9、管委會開會時，準備相關資料隨時調閱及察查。

10、樓面管理與服務、廠商連繫與開發。

11、商品管理依規約或住戶個人意願辦理訪客。

12、清潔人員管理訓練。

13、「職責」如有事件未在規約及相關法令之事項，通報管委會。

消防管理員職務

1、消防設備之規劃維護及檢查安排。

2、電氣設備場所檢查，勿置易燃物品。

3、消防栓住置，水源定期檢查是否正常。

4、逃生門、逃生通道保持暢通，若有置物宣導之。

5、「職責」若有異常通報管委會。

管理員其他事務

1、電話接聽與人員接待

2、緊急事件危機處理，降低損害發生。

3、執行門禁管理，依據規約及相關法令工作。

4、社區安寧宣導及說明

5、負責社區事件通報，治安問題報警處理，住戶問題解說或傳遞訊息給管委會。

6、文件收發與檔案管理能力。

7、住戶需求正常運作。

8、管費收繳與催收，今日事今日畢，做好記錄登記。

9、熟悉保全系統功能與應用

10、停車場管理與進出車輛引導與警示。

注意事項：

1、管理員發現大樓內各項瑕疵，主動建議管委會，並提供草案及規劃書。

2、住戶有任何疑難，依據區權會決議之規約口述知悉，不可帶有個人意見，容易引發爭議，若規約未完善之住戶疑議，建議管委會修正條文。修正規約條文於區權會投票決議，通過決議後實施。

保全人員工作

1、保全人員職務，安全維護，人員及財產安全防護，防災、防火、防盜、防搶。

2、保全人員「職責」，治安問題通報警消單位；業主問題通報業主窗口單位，同時回報保全公司知悉。

3、保全人員職務為預防工作，做到「查遺補缺、發現異常」，要求保全人員仔細觀察檢查大樓各種設施、設備、建築、通道、電梯、樓梯、通道口、騎樓、大門管理各種各項缺失，通報業主解決、處理、改善之。

大樓設立line群組：

1、管理委員之群組，三監九理或其他名義之監督服務區權人等。

2、所有住戶之群組，包括承租者。

3、保全及物業群組，分為「業主指定之窗口人員，清潔人員、管理員、保全人員」若有事件立即通報及解答。讓業主安心，隨時掌握即時情況，無論大小事等。