社區住戶管理庶務與物業關係

 管委會內鬥保全被為難……

住戶說：你就跟他說，你只比X高級一點，不要為難我……

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我的職務工作內容，不包括「社區住戶庶務」，請參考：保全業法第4條、第4-1條。

有問題可以找我的公司，或者是請你將你的問題寫成文章，我送交公司決策。

社區住戶 遭遇困擾時

 我住戶身分調閱社區資料填寫申請表，管委會ㄧ再弄丟，已經連續三次，我卻什麼資料都還沒調閱到。

請問有沒有方法處理？

申請表上還有我的重要個資。

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這個「題目」非常大！

大到懷疑人生。

第一、要先知道社區如何成型的。

第二、社區存在的目的及意義，應該有限制人性規範等。

第三、社區是集合住宅意思是集眾人共同居住生活，因此社區制度應共同協議共同遵守。

第四、既然是眾人共同居住與生活，就會產生多樣性問題，那麼就要如何達到完善制度目的。

第五、唯一完善社區運作，應遵守法律「公開透明、暢所欲言、協調互議」來解決紛爭。

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以上就是你要去找的答案題目。

因此，你唯一的辦法就是，充實法律知識及解決問題的能力。

個人建議：因為你是住戶，只有當韮菜的份。

除非你擁有以上能力，或許有可能達成希望。

社區與物業合約「履行職務義務」

 社區要換物業，我想在合約中加個資法，有範例可參考嗎？謝謝

合約本身都是制式範例，內容大同小異，大多是釐清責任歸屬，當然，還是有很多事件不在規範內。

若：要加的內容應該是：如下

請貴公司派遣人員遵守「公寓大廈管理服務人管理辦法」第16條，勿越權。

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070132&flno=16

第 16 條

管理維護公司業務執行規範如下：

一、對於受任執行管理維護業務契約所應提供之管理維護服務，應善盡善良管理人之注意義務。

二、受託公共基金及其他費用之收支、保管，不得侵占挪用，亦不得與公司或公司員工之財物款項混用。

三、執行業務，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為或廢弛其業務上應盡之義務。

四、對於各項管理維護配合防範注意事項或公寓大廈管理維護之重大缺失，應坦誠告知客戶。

五、對於因業務知悉他人之秘密，不得洩露。

六、不得要求期約或收受規定外之任何酬金，亦不得以不正當方法招攬業務。

七、受任執行管理維護業務，處理相關事務應留下書面紀錄與報告，建議事項應以書面為之。

八、對於火災或其他自然或人為災難，應事先規劃消防、安全與緊急應變方案，並確保發生緊急狀況時，能立即反應而採迅速有效的行動。

九、管理維護公司不得有下列行為：

（一）申請登記不實。

（二）無正當理由停止營業六個月以上。

（三）停止營業時不將登記證繳存原核發主管機關。

以及「保全業法」第4條、第4-1條

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0080081&flno=4

第 4 條

保全業得經營左列業務：

一、關於辦公處所、營業處所、廠場、倉庫、演藝場所、競賽場所、住居處所、展示及閱覽場所、停車場等防盜、防火、防災之安全防護。

二、關於現金或其他貴重物品運送之安全維護。

三、關於人身之安全維護。

四、其他經中央主管機關核定之保全業務。

第 4-1 條

保全業執行業務時，發現強盜、竊盜、火災或其他與治安有關之事故，應立即通報當地警察機關處理。

火災發報如何解決「保全人員或管理服務人」

發生時：

若：火災警報響了（發報）

第一件事是要做什麼？

1、有聽到一派的說法是要：先按“復歸“ 確認是不是誤報。

2、所以說若真的有火災，按復歸後也會持續響，對嗎？

怎麼做：沒標準。

1、先是聽到聲音：帶手機。

2、發報：看一下「發報系統」關聲音。

3、確認位置：前去查看。是/否

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4、是：先報警119；同時傳照片給公司及業主主辦。

5、判斷火災影響：是/否，全社區發報火災警鈴，疏散人群。

6、拿滅火器🧯，嚐試控制火勢。

7、至大門：一邊疏散人群，等待消防人員，引導進入火災位置。

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4、否：就慢慢來查查這個，查查那個，詳細瞭解情形，並紀錄在案。

5、該通知的全通知：依情況選擇時間通知及處理方式。

6、詳細說明巡查發現：傳給應該知道的人。

7、繼續做該做的事。

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結論：

第一、保護自己。

第二、保護自己。

第三、保護自己。

目的：別強出頭，別自己定性事件，決定權交給業主或公司，保全人員負責說明始末既可。

如果消防人員到場，協助維持秩序，其他別參與，保護自己保護其他勿進入災區。

居住品質對社區的意義

 我個人的見解是這樣的：

想作奸犯科的人，基本上會利用職權違反常規。

原因是：有利可圖。

而法律給君子定規矩，由條排例順序為主次之分。

因此第一條就寫道：居住品質。

居住品質？

居為家

家為建築

建築為私有

私人財產也

住為居

品質為生活平安喜樂者

而社區「因某個人有所圖謀不軌者」因而共同之器攻擊居住之人，品質消失殆盡。

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我N年主委，沒碰過這樣的事情。

因為

社區的事務，通通交給住戶決定。

所以責任是落在住戶身上。

1、我只要做服務管理人（總幹事、經理的工作）。

2、把發現寫成報告，讓所有人知道。

2、我先找廠商議價，然後把議價及廠商要給我的回扣，通通寫成報告，讓住戶知道。

3、留時間給住戶，看完這報告後，再寫一份結論讓住戶，去查廠商議價問題，去驗證事件。

4、等大家意見都出來了。

5、再結合大家意見，與廠商條件！

若相合，及不適用。

相合，做投票表決。

相左，就再延議，從新找出解決方案。

6、相左事件，會延長時間，光找解決之道，就慢慢詢問，找到住戶滿意的。

如果，得不到住戶認同，就停擺，留待以後解決。

7、留待以後解決問題，寫成條例草案，成為永久性公告。

當有解決之道時，再召集議事，從新跑流程。

留待解決問題：往復再往復。

新議題：發現時，開始走流程。

一年之中召集區權議事，已經是日常，有時候一整年順順利利，有時候一年兩參件召集三次。

但是

我們社區一定會在一年之中固定選定日期召開實體區權會議，做以前事務總結報告，順便連絡感情等。

也沒有發生大家所說的「攻擊、抺黑、為反對而反對」。