社區與物業合約「履行職務義務」

 社區要換物業，我想在合約中加個資法，有範例可參考嗎？謝謝

合約本身都是制式範例，內容大同小異，大多是釐清責任歸屬，當然，還是有很多事件不在規範內。

若：要加的內容應該是：如下

請貴公司派遣人員遵守「公寓大廈管理服務人管理辦法」第16條，勿越權。

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070132&flno=16

第 16 條

管理維護公司業務執行規範如下：

一、對於受任執行管理維護業務契約所應提供之管理維護服務，應善盡善良管理人之注意義務。

二、受託公共基金及其他費用之收支、保管，不得侵占挪用，亦不得與公司或公司員工之財物款項混用。

三、執行業務，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為或廢弛其業務上應盡之義務。

四、對於各項管理維護配合防範注意事項或公寓大廈管理維護之重大缺失，應坦誠告知客戶。

五、對於因業務知悉他人之秘密，不得洩露。

六、不得要求期約或收受規定外之任何酬金，亦不得以不正當方法招攬業務。

七、受任執行管理維護業務，處理相關事務應留下書面紀錄與報告，建議事項應以書面為之。

八、對於火災或其他自然或人為災難，應事先規劃消防、安全與緊急應變方案，並確保發生緊急狀況時，能立即反應而採迅速有效的行動。

九、管理維護公司不得有下列行為：

（一）申請登記不實。

（二）無正當理由停止營業六個月以上。

（三）停止營業時不將登記證繳存原核發主管機關。

以及「保全業法」第4條、第4-1條

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0080081&flno=4

第 4 條

保全業得經營左列業務：

一、關於辦公處所、營業處所、廠場、倉庫、演藝場所、競賽場所、住居處所、展示及閱覽場所、停車場等防盜、防火、防災之安全防護。

二、關於現金或其他貴重物品運送之安全維護。

三、關於人身之安全維護。

四、其他經中央主管機關核定之保全業務。

第 4-1 條

保全業執行業務時，發現強盜、竊盜、火災或其他與治安有關之事故，應立即通報當地警察機關處理。

火災發報如何解決「保全人員或管理服務人」

發生時：

若：火災警報響了（發報）

第一件事是要做什麼？

1、有聽到一派的說法是要：先按“復歸“ 確認是不是誤報。

2、所以說若真的有火災，按復歸後也會持續響，對嗎？

怎麼做：沒標準。

1、先是聽到聲音：帶手機。

2、發報：看一下「發報系統」關聲音。

3、確認位置：前去查看。是/否

⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

4、是：先報警119；同時傳照片給公司及業主主辦。

5、判斷火災影響：是/否，全社區發報火災警鈴，疏散人群。

6、拿滅火器🧯，嚐試控制火勢。

7、至大門：一邊疏散人群，等待消防人員，引導進入火災位置。

⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

4、否：就慢慢來查查這個，查查那個，詳細瞭解情形，並紀錄在案。

5、該通知的全通知：依情況選擇時間通知及處理方式。

6、詳細說明巡查發現：傳給應該知道的人。

7、繼續做該做的事。

⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

結論：

第一、保護自己。

第二、保護自己。

第三、保護自己。

目的：別強出頭，別自己定性事件，決定權交給業主或公司，保全人員負責說明始末既可。

如果消防人員到場，協助維持秩序，其他別參與，保護自己保護其他勿進入災區。

居住品質對社區的意義

 我個人的見解是這樣的：

想作奸犯科的人，基本上會利用職權違反常規。

原因是：有利可圖。

而法律給君子定規矩，由條排例順序為主次之分。

因此第一條就寫道：居住品質。

居住品質？

居為家

家為建築

建築為私有

私人財產也

住為居

品質為生活平安喜樂者

而社區「因某個人有所圖謀不軌者」因而共同之器攻擊居住之人，品質消失殆盡。

⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

我N年主委，沒碰過這樣的事情。

因為

社區的事務，通通交給住戶決定。

所以責任是落在住戶身上。

1、我只要做服務管理人（總幹事、經理的工作）。

2、把發現寫成報告，讓所有人知道。

2、我先找廠商議價，然後把議價及廠商要給我的回扣，通通寫成報告，讓住戶知道。

3、留時間給住戶，看完這報告後，再寫一份結論讓住戶，去查廠商議價問題，去驗證事件。

4、等大家意見都出來了。

5、再結合大家意見，與廠商條件！

若相合，及不適用。

相合，做投票表決。

相左，就再延議，從新找出解決方案。

6、相左事件，會延長時間，光找解決之道，就慢慢詢問，找到住戶滿意的。

如果，得不到住戶認同，就停擺，留待以後解決。

7、留待以後解決問題，寫成條例草案，成為永久性公告。

當有解決之道時，再召集議事，從新跑流程。

留待解決問題：往復再往復。

新議題：發現時，開始走流程。

一年之中召集區權議事，已經是日常，有時候一整年順順利利，有時候一年兩參件召集三次。

但是

我們社區一定會在一年之中固定選定日期召開實體區權會議，做以前事務總結報告，順便連絡感情等。

也沒有發生大家所說的「攻擊、抺黑、為反對而反對」。

跟蹤騷擾防治法對社區影響

 跟蹤騷擾防治法（111/04/19日實施）

本文

第 3 條    本法所稱跟蹤騷擾行為，指以人員、車輛、工具、設備、電子通訊、網際網路或其他方法，對特定人反覆或持續為違反其意願且與性或性別有關之下列行為之一，使之心生畏怖，足以影響其日常生活或社會活動：

           一、監視、觀察、跟蹤或知悉特定人行蹤。

           二、以盯梢、守候、尾隨或其他類似方式接近特定人之住所、居所、學校、工作場所、

                   經常出入或活動之場所。

           三、對特定人為警告、威脅、嘲弄、辱罵、歧視、仇恨、貶抑或其他相類之言語或動作。

           四、以電話、傳真、電子通訊、網際網路或其他設備，對特定人進行干擾

               。

           五、對特定人要求約會、聯絡或為其他追求行為。

           六、對特定人寄送、留置、展示或播送文字、圖畫、聲音、影像或其他物品。

           七、向特定人告知或出示有害其名譽之訊息或物品。

           八、濫用特定人資料或未經其同意，訂購貨品或服務。

           對特定人之配偶、直系血親、同居親屬或與特定人社會生活關係密切之人，以前項之方法反覆或持續為違反其意願而與性或性別無關之各款行為之一，使之心生畏怖，足以影響其日常生活或社會活動，亦為本法所稱跟蹤騷擾行為。

對社區影響及生活改變

這是一部，比性騷擾防治法更加嚴厲的法律！

在我們工作場上，或是生活上，會經常碰到，要謹言慎行了。

很恐怖的法律，有限制言論自由影響。

假設是服務工作者

面對服務對象，最好！

1、以什麼都不知道來回應，有關對其他人的意見與看法。

2、客人、訪問來訪，請他們自己連絡當事人，由住戶來電通知服務人員或是前台。程序反向制定！

3、如果住戶、其他人有質疑、建議、意見等，請以文字表達，然後交給主辦方；不參雜個人意見或修飾詞彙文字。

4、很多實務工作、服務、接觸、口條、語氣、詞𢑥可能有爭議實務，我們有更充足的理由拒絕。

5、巡邏、巡查、整理、檢查以目視、拍照事件為主，除非是本職工作不在此限。

6、治安及災難報警消處理，協助之。

7、若要觸及住戶私人物品、社區物品、訪客及私人物品、外人私人物品，可拒絕，除非當事人同意最好有文字或錄音為證等。

8、任何表情可能讓對方感受到性別、語氣、口條詞彙、態度、行動、動作歧視等，都可觸犯此法。

9、關於第3條第6項 我個人解讀是：網路社群、通訊APP等會犯此法。

10、關於男女之間，不能有追求行為，首先詢問對方是否同意被追求，才能做其他追求表示。

11、其他在此法第3條已載明，就不在重複。

個人看完這部法律心得

有了這部法律，不能以差不多來定義。

就像愛乾淨與有潔癖區別。

唉😮‍💨～

最好的對待，不帶任何情緒應對，語氣平淡不帶其他感情，只做一問一答，不做任何多餘的事。

在這樣的法律條件，社區服務將是困難重重，因為服務必須接觸到人，也就產生各式各樣的情況，隨時隨地都會觸及此法律。

如果社區管理委員會不越權

 社區又是另一種面貌，自由自在、和諧氣氛、享受生活！

第27條第3項內容中最後一段是這樣寫的：

受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。

意思是：一個人受託可以同時持有區分所有權人人數五分之一之數量！

以100人為例：五分之1是20人。

想當選為委員，輕而易舉之事。

規約是主委利於自己的約定，規約不是與所有區分所有權人共同約定的。

通常

做出違法行為的人，都是擁有權力的人。

這是台灣總統做出的表率。

這是因為 權力 做再多違法行為，他們樂在其中，有利可圖。

我並非仇視，如果管理者遵循管理職務，不越權。

何來今日台灣社區紛爭？

而事實上，管理職務不做卻成為決策機構，這不是搶了住戶基本居住品質權利嗎？

可以問問你，翻開公寓大廈管理條例第一條本質是什麼嗎🤔？

再問問，公寓大廈管理條例管理委員會職務怎麼寫的嗎？又是如何解釋？

再提問，公寓大廈管理服務人管理辦法物業管理服務人職務又寫什麼嗎？

又如何解釋呢？

當然，我也知道！

當初修訂第27條、第31、32條理由是什麼？

是因為，很多社區住戶漠不關心社區。

當社區有需要推動維護與修繕，必須通過區權會議決議才能執行。

因此，當時就有建商及物業推動修訂條例，方便管理委員會執行。

也因為這樣，讓管理者成為極權者的機會，變成公寓大廈管理條例漏洞百出。

什麼都規約，請問規約！

有在區權會逐條逐項表決通過嗎？

我敢保證，全台灣社區絕對沒一家如此做的。

沒有唯一

只有更多更多的都是少數幾個有心人士所制定的。

他們制定目的，就是方便自己。