區分所有權人關係！

關係與權利義務

責任代表信任

2020

所有區分所有權人與共同利益

一、區分所有權人身分

集合住宅由人購買成為區分所有權人身分，為何人們會選擇居住品質適合自己的居所，這是因個人需求。居住地上物及土地範圍區權人自由使用權利及維護義務，因此就有責任保護財產居住品質及生命安全。

區權人成立管理組織管理委員會，為了讓組織運作正常必須訂立規範，由數位區分所有權人共同制定規約，訂定規約要考慮適用範圍因此召集所有區分所有權人會議議事決議。

財務是社區重中之重，財務主管居住品質及維持秩序，那麼所有區分所有權人都想知道運用情形，因此透明的財務報表有必要每月公布運用細節，運用細節有根據、決議證明、執行過程等要素，才能成立。

二、管理組織

根據公寓大廈管理條例第三十六條管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。

清楚知道管理組織運作模式，制度形成是因為區分所有權人而存在，也因為區分所有權人需求讓管理委員會組織應運而生。

三、組織的目的

根據公寓大廈管理條例管理委員會目的，是執行所有區分所有權人會議決議事務，管理委員會對所有區分所權人負責，在國家制度中公寓大廈管理委員會不屬於人民團體，是屬社區自治。當組織成立後為了避免管理委員會權力過大，當然要思考監督機制來制衡組織權力擴大，那麼區分所有權人皆為監督者。

四、監督權

        監督管理在管理制度中其存在價值，如三權分立制度相同，區權人是立法單位，管理委員會是行政單位，有必要成立監督司法單位，我們給三個單位職務：

1、        立法：立法由數位所有區分所有權人制定草案，召集區權會議議事決議。

2、監察：由管理委員會監察委員組成，任選一名為主監委。

3、管理委員會：負責管理社區及執行區權會決議事務，任選一名為主任委員。

五、契約關係

         契約關係包括「管理維護、保全業、承包工程相關工作」，跟社區有密切關係的是管理維護公司簡稱物業，物業派遣社區需求人力，如管理員職稱總幹事，受公寓大廈管理服務人管理辦法第十六條管理維護公司業務執行規範如下。

六、總幹事與保全

        外聘人員最重要的是個人品德操守、守法、不介入社區會議議事、不介入住戶社區管理，這有何差別？

在公寓大廈管理服務人管理辦法第十六條管理維護公司業務執行規範第一款至第八款寫道：

一、對於受任執行管理維護業務契約所應提供之管理維護服務，應善盡善良管理人之注意義務。

  二、受託公共基金及其他費用之收支、保管，不得侵占挪用，亦不得與公司或公司員工之財物款項混用。

  三、執行業務，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為或廢弛其業務上應盡之義務。

  四、對於各項管理維護配合防範注意事項或公寓大廈管理維護之重大缺失，應坦誠告知客戶。

  五、對於因業務知悉他人之秘密，不得洩露。

  六、不得要求期約或收受規定外之任何酬金，亦不得以不正當方法招攬業務。

  七、受任執行管理維護業務，處理相關事務應留下書面紀錄與報告，建議事項應以書面為之。

  八、對於火災或其他自然或人為災難，應事先規劃消防、安全與緊急應變方案，並確保發生緊急狀況時，能立即反應而採迅速有效的行動。

       從以上法律條文可知，承攬商人員工作內容不包括參與區權人議事、管委會會議議事、住戶對社區管理等。

       但是我們發現現今社會物業人員介入住戶自治社區管理層面，社區管理影響深遠，我們從主管機關的態度可以知道物業的影響，依照法律規定公寓大廈主管機關是縣市政府及區公所，就是因為公寓大廈自治關係，違反法律行為比例非常高，如果主管機關介入調查指導，他們有忙不完的事，因為百分之90以上公寓大廈皆違法。

七、區權人與承攬商

        住戶對承攬商沒有關係，因此住戶對於承攬商只有監視權，然後向管委會反應意見，請求說明或改善。有必要制定監視條件，才不會造成住戶過當要求，在合理合法及人情範圍和平共處，可以避免糾紛產生。可以依據公寓大廈管理服務人管理辦法第十六條母法訂立工作規範，保全人員依據保全業法訂立保全人員工作規範等。

承攬商是外人，承攬商做好本工作外，庶務部分由當事人尋求承攬商同意為之。

承攬商不得介入社區管理，依職務工作行之即可。

         如果社區管理依照法律規定，根本不會造成現今社會現象，由管理委員會主導社區一切事務，不需向區權人負責等扭曲變形制度來。優於法公平合理合法，低於法營私謀利頻傳，這是正常現象！

為了導正無規則狀態，首先要讓全體區權人熟知自權的權利義務。