社區管理委員會不作為，保全和管理服務人擺爛中

 

1. 管委會的法定角色與職責

依據《公寓大廈管理條例》第36條規定，管理委員會有法定職責，包括：

✔ 執行區權會決議

✔ 共用部分的清潔、維護與改善

✔ 財務收支管理

✔ 管理服務人之委任、僱傭及監督

✔ 提出帳務報告與會務公告

✔ 住戶違規的制止與資料提供等事項  

也就是說，聘僱與監督總幹事（管理服務人）本來就是管委會的法定責任之一。  

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2. 總幹事（事務管理人員）的性質

所謂「總幹事」在法規上更常稱為事務管理人員或管理服務人員，是管委會聘僱來執行日常管理事務的人員。  

但 這並不是「沒有監督關係」的獨立身份。

管理服務人員的行為仍須受管委會監督、考核、指派與評估。

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3. 管委會應有的處理程序

當發現管理服務人員有工作不力、怠工或疑似失職時，應依法採下列程序（實務作法）：

📌 書面通知與改善通知

管委會要先以書面方式 通知、規勸或要求改善。  

📌 會議討論與決議紀錄

如要解除或改聘，需在管委會會議中討論、作出決議，並有完整 會議紀錄留存。

📌 制度與程序要透明化

住戶有權利請求閱覽規約、公共基金餘額、會計帳簿、會議紀錄等文件；

管理委員會不得無故拒絕。  

換言之，不是住戶一說就能直接懲戒，但管委會也不能置之不理。

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4. 若管委會噤聲或不處理，住戶還可以怎麼做？

🟥 這是常有的實務困境，因為管委會是由住戶選出的自治組織：

✅ (1) 召開區分所有權人會議

由住戶集合權力召開「區分所有權人會議」，正式提出 更換總幹事 / 改聘方式 / 改變制度 等議題。

➡ 此次會議需通知全體住戶並 合法議程決議。

✅ (2) 修改社區規約

社區規約是治理的根本，如果現有規約對人事調整沒有明確規範，可以在區權會上提出修正。

✅ (3) 透過主管機關輔導

若管委會長期不作為，可向 直轄市/縣市政府主管機關反映，請求協助輔導程序與相關建議。

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5. 關於管委會人員沒有經驗或不願管事

法規規定管委會的選任、解任、權限與事務執行方式需依 區分所有權人會議決議或社區規約。  

如果大家習慣「不理事」「不參與」，

制度再完善也沒人能去推動與執行。

因此責任不只在總幹事，也在於 管委會成員是否敢負責、願意行使權力。

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6. 薪資、上下班與勞基法的適用

如管理委員會依法聘僱管理服務人員，其關係就可能涉及勞動基準法的適用。在此項下：

⚖ 管理委員會本身可能視為「雇主」，受聘人可能受勞基法規定保障。  

不論是工時、休假、請假或績效考核，管委會都有責任依法處理，而不能只以「私人身分」放任。

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📌 總結結語

管委會本來就有法定權責管理總幹事；而總幹事也須接受監督與考核。

若管委會不作為，住戶可以透過：

✔ 區權人會議提出攻守議案

✔ 修改規約建立完善流程

✔ 請求主管機關輔導

而把責任單純推給總幹事或住戶抱怨，是不符《公寓大廈管理條例》本意的。

保全員要懂得「社區自治」是什麼🤔

 

社區管理裡，錢其實不是最難的事

關於錢的部分

原則上都很清楚，也有程序可走。

像是預算、收支、相關費用，本來就該在區權大會中報告、審議，最後再交由投票表決。

制度早就擺在那裡，並不是沒有規範。

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至於基本薪資調整

這本來就是國家政策。

只要依規定召開委員會會議，經議事決議通過即可執行，並不需要過度解讀或無限上綱。

程序其實很單純。

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真正的問題不在錢

而是在「人」。

很多社區的區權人，並不重視社區自治，

一方面對社區管理缺乏關心，

另一方面又因為畏懼麻煩、不想承擔責任，而選擇不參與。

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不參與，卻又要求完美管理

這正是社區管理最典型的病徵。

當多數人不進入制度、不走程序，

卻在結果不滿意時才出聲，

那麼再完善的制度，也只會停留在紙上。

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病不治，程序永遠不會長出來

社區自治不是口號，

而是要有人願意坐下來、開會、討論、表決。

如果這個問題不面對、不改善，

那社區管理永遠都談不上「程序正義」，

只會反覆陷入混亂與指責。

我們都是這樣被誤導的

《我們只是站在門口的人》

人物

• 老張：做了二十年的保全

• 阿明：剛入行的夜班保全

• 林警官：協勤的警察

• 工安員：外包職安人員（只出現一次，卻很關鍵）

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【一】夜班的開始

阿明：

學長，你怎麼每次巡邏都這麼慢？不是要快點把點打完嗎？

老張：

慢不是偷懶，是在看自己有沒有站在危險裡。

阿明：

啊？我們又不是做工的，哪來那麼多危險。

老張（笑了一下）：

你這句話，就是我們這行最危險的地方。

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【二】誰的職安？

阿明：

我看你很愛提醒別人耶，

叫司機倒車要看、叫工人戴安全帽。

老張：

對啊，因為那是我們的責任。

阿明：

那我們自己的呢？

老張（停下來）：

你有想過「我們自己的」這件事？

阿明：

呃……我們是執勤啊。

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【三】那一句話

老張：

你是不是也聽過一句話？

阿明：

哪一句？

老張（低聲）：

「以國家興亡為己任，置個人生死於度外。」

阿明（眼睛一亮）：

對啊！很熱血不是嗎？

老張：

那是軍人說的。

阿明：

我們不是也差不多？站崗、守夜、不能退。

老張：

差很多。

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【四】警察走過來了

林警官（巡邏經過）：

欸，你們這邊地上有油漬，先拉封鎖線吧。

阿明：

警官你不先處理嗎？

林警官：

我？我不能踩進去啊，萬一滑倒怎麼辦。

阿明（小聲）：

警察不是都很敢？

林警官（聽到了，笑）：

敢是敢，但我先保護自己，

不然我倒了，誰來處理？

老張（看著阿明）：

聽到了嗎？

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【五】第一次衝突

阿明：

可是業主常叫我們先去看看啊。

老張：

你「去看看」是用什麼身分？

阿明：

保全啊。

老張：

錯了，你是勞工。

阿明：

可是說不要，好像很不配合。

老張：

那是他們把「配合」

包裝成「責任感」。

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【六】工安員的一句話

工安員（來現場）：

這裡還沒確認能量隔離，

剛剛誰先進去看了？

阿明（舉手）：

我……

工安員（愣住）：

你有受過職安訓練嗎？

阿明：

沒有，但我是保全。

工安員（沉默兩秒）：

那你剛剛其實是在冒命。

（空氣突然安靜）

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【七】觀念裂開的那一刻

阿明：

學長……

原來我們也算職安對象？

老張：

你終於問對問題了。

阿明：

那為什麼從來沒人這樣教我們？

老張：

因為這個行業，一直要你像軍人一樣撐，

卻沒給你軍人的制度。

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【八】三條線，終於分清楚

老張：

你記好這三句就好。

阿明：

哪三句？

老張：

勞工：我有拒絕危險的權利。

警察：我先活著，才能處理事情。

軍人：我可能會犧牲，但那是戰爭。

阿明：

那保全呢？

老張（看著他）：

保全是勞工，

不是站著被犧牲的人。

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【九】夜深了

阿明：

那以後遇到危險怎麼辦？

老張：

提醒、通報、拉警示、退開。

阿明：

如果被說不負責？

老張：

那就記住一句話——

「我是在保護現場，

也是在保護我自己。」